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Summe, Neuwert, Deckung
Wie die Wohngebäudeversicherung einer Eigentümergemeinschaft aufgebaut ist, welche Grundgefahren sie abdeckt und wo im deutschen Wohnungsbestand typische Deckungslücken entstehen. Für Hausverwaltungen, die ihre Bestandsverträge belastbar einordnen wollen.
Persönlich an unseren Standorten und digital deutschlandweit. Top bewertet bei eKomi (5,0/5). Dieser Überblick erklärt den Vertragsaufbau allgemein und ersetzt keine individuelle Beratung zu Ihrem konkreten Objekt.
Kurzantwort
Die Wohngebäudeversicherung deckt das Gemeinschaftseigentum gegen die Grundgefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ab. Elementargefahren wie Überschwemmung, Starkregen oder Rückstau sind nicht automatisch enthalten, sondern separat einzuschließen. Zentral für die richtige Versicherungssumme ist der gleitende Neuwert mit der Versicherungssumme 1914, der bei korrekter Erfassung des Gebäudes eine Unterversicherung vermeidet. Nicht mitversichert sind das Sondereigentum der einzelnen Wohnungen sowie der Hausrat der Eigentümer und Mieter. Der konkrete Umfang ergibt sich immer aus dem jeweiligen Vertrag und den vereinbarten Bedingungen.
Zielgruppe
Der Aufbau der Wohngebäudeversicherung betrifft alle, die in einer Eigentümergemeinschaft Verantwortung für Gebäude und Verträge tragen – deutschlandweit, egal wo das Objekt liegt.
WEG-Verwalter
Verwalten den Gebäudevertrag der Gemeinschaft und müssen Versicherungssumme, Deckung und Einschlüsse nachvollziehen können.
Mietverwaltungen
Behalten bei gemischt genutzten Beständen den Überblick, was über die WEG-Police und was über eigene Verträge läuft.
Immobilienverwaltungen
Benötigen für bundesweite Portfolios einen einheitlichen Blick auf Grundgefahren, Neuwertbasis und Elementareinschluss.
Verwaltungsbeiräte
Prüfen Beschlussvorlagen zur Police und sollten Aufbau und Lücken des Vertrags einordnen können.
Eigentümergemeinschaften
Entscheiden in der Versammlung über Deckung und Summen und brauchen dafür ein klares Bild des Vertragsaufbaus.
Typische Probleme
Beim Aufbau einer Wohngebäudeversicherung entstehen Lücken oft nicht durch fehlenden Vertrag, sondern durch falsch erfasste Summen oder nicht eingeschlossene Gefahren.
Unterversicherung durch falsche Wert-1914-Erfassung
Wird das Gebäude bei der Versicherungssumme 1914 unvollständig erfasst, droht im Schaden eine anteilige Kürzung der Entschädigung.
Elementargefahren nicht eingeschlossen
Überschwemmung, Starkregen oder Rückstau sind in vielen Altverträgen nicht mitversichert, obwohl das Risiko real besteht.
Verwechslung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
Schäden am Sondereigentum oder am Hausrat einzelner Eigentümer werden fälschlich der Gebäudepolice zugeordnet.
Veraltete Bedingungen im Bestand
Langjährige Verträge enthalten oft engere Klauseln, etwa bei grober Fahrlässigkeit oder Rohrbruch außerhalb des Gebäudes.
Unklarer Unterversicherungsverzicht
Ob ein Unterversicherungsverzicht vereinbart ist und unter welchen Bedingungen er greift, ist im Vertrag häufig nicht eindeutig.
Selbstbehalte ohne Beschlussgrundlage
Vereinbarte Selbstbehalte sind der Gemeinschaft oft nicht bekannt und belasten im Schadenfall die Instandhaltungsrücklage.
In 5 Schritten
Der Aufbau eines tragfähigen Gebäudevertrags lässt sich in fünf nachvollziehbare Schritte gliedern.
Gebäude und Wert erfassen
Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Ausstattung und Nebengebäude werden für die Ermittlung der Versicherungssumme 1914 zusammengestellt.
Grundgefahren festlegen
Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel werden als Basis abgebildet und auf den Zustand des Gebäudes bezogen.
Elementar und Zusatzbausteine prüfen
Es wird geprüft, ob Elementargefahren eingeschlossen sind und welche weiteren Bausteine für das Objekt sinnvoll sein können. Die Entscheidung trifft die Gemeinschaft.
Summen und Klauseln dokumentieren
Versicherungssumme, gleitender Neuwert, Unterversicherungsverzicht und Selbstbehalte werden für die Beschlussvorlage transparent festgehalten.
Beschluss vorbereiten und umsetzen
Die Ergebnisse werden so aufbereitet, dass die Eigentümerversammlung auf einer klaren Grundlage entscheiden und den Vertrag beschließen kann.
Entscheidungslogik
Die folgende Übersicht ordnet typische Schadenursachen dem Vertragsaufbau zu und zeigt, wo der nächste Schritt liegt.
Brand / Blitz
Leitungswasser
Sturm / Hagel
Überschwemmung / Starkregen
Schaden am Sondereigentum
Hausrat des Bewohners
Die Wohngebäudeversicherung baut auf drei Grundgefahren auf: Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Diese Basis lässt sich um weitere Bausteine ergänzen, bildet aber den Kern jeder Police für das Gemeinschaftseigentum. Wichtig ist, dass die Deckung zum tatsächlichen Gebäude passt, etwa bei Nebengebäuden, Tiefgaragen oder nachträglichen Ausbauten.
Damit im Schadenfall der Neuwert ersetzt wird, arbeitet der Vertrag mit dem gleitenden Neuwert auf Basis der Versicherungssumme 1914. Dieser fiktive Baukostenwert wird über einen Baupreisindex fortgeschrieben, sodass die Summe ohne ständige Neubewertung mit den Baukosten mitwächst. Voraussetzung ist eine korrekte Ersterfassung des Gebäudes.
Wird das Gebäude unvollständig oder veraltet erfasst, kann trotz gleitendem Neuwert eine Unterversicherung entstehen. Ein vereinbarter Unterversicherungsverzicht kann hier absichern, ist aber an Bedingungen gebunden. Die Prüfung dieser Summen gehört deshalb zu den wichtigsten Punkten beim Aufbau eines Gebäudevertrags.
Ebenso wichtig wie die versicherten Gefahren ist das Verständnis der Lücken. Nicht über die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft abgedeckt sind das Sondereigentum der einzelnen Wohnungen sowie der Hausrat von Eigentümern und Mietern. Diese Risiken liegen in der Verantwortung der jeweiligen Personen und benötigen eigene Verträge.
Häufig fehlt zudem der Einschluss von Elementargefahren, sodass Schäden durch Überschwemmung, Starkregen oder Rückstau nicht ersetzt werden. Auch enge Klauseln in Altverträgen, etwa zur groben Fahrlässigkeit oder zu Rohren außerhalb des Gebäudes, können im Schadenfall zu Kürzungen führen. Wer diese Lücken kennt, kann sie der Eigentümerversammlung transparent darstellen und einen sachlichen Beschluss vorbereiten.
Bundesweiter Kontext
Der deutsche Wohnungsbestand ist heterogen: Gründerzeit-Altbauten, Nachkriegsbauten, Anlagen der 1970er-Jahre und Neubauten mit Tiefgaragen unterscheiden sich deutlich in Bausubstanz, Leitungsführung und Ausstattung. Für die Versicherungssumme 1914 bedeutet das, dass jedes Gebäude individuell erfasst werden muss, damit der gleitende Neuwert im Schadenfall tatsächlich greift und keine Unterversicherung entsteht.
Gerade bei älteren Beständen sind Leitungswasserschäden ein häufiges Thema, während Lagen nahe Flüssen oder in Senken ein erhöhtes Elementarrisiko aufweisen können. Ob Starkregen, Rückstau oder Überschwemmung mitversichert sind, ergibt sich nicht aus der Grunddeckung, sondern nur aus einem ausdrücklichen Elementareinschluss.
Für eine fundierte Einordnung des konkreten Bestandsvertrags ist eine strukturierte Prüfung sinnvoll – persönlich an unseren Standorten und digital deutschlandweit.
Praxisbeispiel (anonymisiert)
Eine Hausverwaltung übernimmt die Betreuung einer Eigentümergemeinschaft mit einem Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren. Die bestehende Wohngebäudeversicherung deckt die Grundgefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel auf Basis des gleitenden Neuwerts ab. Bei der Sichtung des Vertrags fällt auf, dass die Versicherungssumme 1914 seit Jahren unverändert übernommen wurde, obwohl zwischenzeitlich das Dachgeschoss ausgebaut wurde.
Außerdem zeigt sich, dass Elementargefahren nicht eingeschlossen sind, obwohl das Gebäude in einer Lage mit Starkregenpotenzial liegt. Die Verwaltung dokumentiert beide Punkte als sachliche Hinweise und bereitet sie für die nächste Eigentümerversammlung auf, damit die Gemeinschaft über eine Anpassung der Summe und über einen möglichen Elementareinschluss selbst entscheiden kann. Eine Bewertung des konkreten Falls bleibt von Objekt, Vertrag und Versicherer abhängig.
Lassen Sie Bestandsverträge, Deckung und Schadenprozesse strukturiert prüfen – als belastbare Grundlage für Beirat und Eigentümerversammlung.
FAQ
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